Bail dérogatoire ou Bail de courte durée : conditions, durée et précautions à prendre

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ou de courte durée ?

Ce type de bail permet à l’occupant d’un local commercial de conclure un contrat temporaire sans appliquer immédiatement le statut des baux commerciaux.

Ce dispositif peut être utile pour tester une activité, exploiter un commerce éphémère, occuper un local pendant une période transitoire ou permettre au bailleur de conserver une certaine souplesse. Il doit toutefois être rédigé avec précision : une mauvaise gestion de son échéance peut conduire à la naissance d’un véritable bail commercial.

Son statut est régie par l'article L. 145-5 du Code de commerce.

Il convient de le distinguer de la convention d’occupation précaire, qui constitue un mécanisme différent. Cette convention suppose que l’occupation soit justifiée par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties : projet de démolition, travaux importants, opération immobilière déterminée ou situation administrative particulière, par exemple.

Quelles sont les conditions de validité du bail dérogatoire ?

Un contrat écrit et une volonté claire de déroger

Le bail dérogatoire doit être établi par écrit. Il doit également exprimer clairement la volonté du bailleur et du preneur de ne pas soumettre leur relation au statut des baux commerciaux.

Une simple mention indiquant que le contrat est « dérogatoire » ou conclu pour une courte durée peut être insuffisante. Il est préférable de prévoir une clause spécifique.

Une durée totale limitée à trois ans

La durée totale du bail dérogatoire et des éventuels baux successifs conclus entre les mêmes parties pour les mêmes locaux ne peut pas dépasser trois ans. Aucun minimum légal de durée n’est imposé : le bail peut donc être conclu pour quelques mois, un an ou une durée plus longue, sous réserve de ne pas dépasser cette limite.

À l’expiration de cette durée maximale, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Les parties doivent donner une attention particulière à la rédaction de la clause liée à la durée sous risque de voir leur bail soumis au statuts des baux commerciaux.

Une conclusion au moment de l’entrée dans les lieux

Le bail dérogatoire doit être conclu lors de l’entrée du preneur dans les locaux. Il ne doit pas servir à régulariser a posteriori une occupation déjà installée dans le cadre d’un bail commercial ou d’un autre contrat.

Avant la conclusion du bail dérogatoire, les parties doivent également satisfaire à un cahier de charge strick dont la vérification est importante pour éviter tout risque de requalification.

Que se passe-t-il à l’expiration du bail ?

Le bail dérogatoire prend normalement fin à la date prévue au contrat. Le preneur doit alors libérer les locaux, restituer les clés et permettre l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Le principal risque intervient lorsque le preneur reste dans les lieux après l’échéance et que le bailleur le laisse en possession. Dans cette hypothèse, l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux peut prendre naissance, notamment à l’issue du délai d’un mois suivant l’échéance.

La Cour de cassation rappelle que le maintien dans les lieux du preneur, lorsqu’il est accepté par le bailleur, peut entraîner la naissance d’un bail commercial, même si le contrat initial prévoyait une durée courte ou une impossibilité de reconduction.

Le bailleur doit donc anticiper l’échéance et organiser concrètement la restitution des locaux. En cas de maintien irrégulier, il doit adresser rapidement une opposition claire et engager, si nécessaire, les procédures judiciaires appropriées. Il ne peut pas reprendre les locaux par ses propres moyens.

Quelles clauses prévoir dans le bail ?

Même si les parties disposent d’une certaine liberté contractuelle, le bail doit notamment préciser les clauses habituelles telles que la désigation, l'activité, la répartition des charges, etc.

La disponibilité juridique du local doit également être vérifiée avant la signature. Un bail dérogatoire ne peut pas être utilisé pour contourner les droits d’un précédent locataire titulaire d’un bail commercial toujours en vigueur.

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