Cession du droit au bail : les points à vérifier avant de signer

La cession d’un droit au bail peut sembler simple : un locataire quitte les lieux et un repreneur lui succède. En pratique, l’opération comporte plusieurs risques, souvent liés à des documents incomplets, à des informations contradictoires ou à des engagements mal répartis entre les parties.

Avant de signer une promesse ou un acte définitif, le cédant comme le cessionnaire doivent donc porter une attention particulière à la rédaction des actes de cession et aux pièces du dossier.

Le bail est le document central

Le premier document à examiner est naturellement le bail commercial, ainsi que ses éventuels avenants et actes de renouvellement ou de cession antérieurs.

Il convient notamment de vérifier :

• la durée restant à courir ;
• le montant du loyer et ses modalités de révision ;
• les charges, taxes et travaux mis à la charge du locataire ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• la destination des locaux ;
• les conditions de cession du bail ;
• l’existence d’une clause d’agrément du bailleur ;
• les garanties exigées du nouveau locataire.

Une erreur sur la date d’échéance, le montant du loyer ou la destination des locaux peut avoir des conséquences importantes sur la valeur du droit au bail et sur la faisabilité du projet du repreneur.

L’accord du bailleur 

Etant donné qu l'obtention de l'agrément préalable du bailleur est nécessaire, l’accord du bailleur ne doit pas être traité comme une simple formalité.

Il est donc primordial de vérifier et satisfaire à cette obligation. Un échange oral ou un courriel imprécis peut être insuffisant. l'idenité du bailleur ou son mandataire disposant des pouvoirs nécessaires doit également être vérifiée.

Le non respect de cette formalité peut devenir très onéreux.

L'activité autorisée

Le cessionnaire doit comparer l’activité qu’il envisage d’exercer avec la destination prévue au bail.

Une activité de restauration, de coffee-shop, de salon de thé ou de vente de boissons alcoolisées et du tabac ne correspond pas nécessairement à une destination de vente au détail ou de commerce de vêtements.

Lorsque l’activité projetée n’est pas couverte par le bail, certaine démarche peuvent s'imposer pour régulariser préalablement l'activité envisagée. quelques fois, une déspécialisation ou un accord spécifique du bailleur peut devenir nécessaire. Il faut également examiner les règles applicables aux établissements recevant du public, à l’accessibilité, à la sécurité, à l’hygiène et, le cas échéant, aux licences et autorisations nécessaires.

Le risque est important : acquérir un droit au bail sans pouvoir exercer l’activité envisagée revient à acquérir un local inutilisable pour le projet poursuivi.

Les inscriptions et nantissements

Une attention particulière doit être retenue sur ces sujets. Toute inscription de nantissement ou de gage doivent être identifiés avant la signature

La présence d’un nantissement ne signifie pas nécessairement que l’opération est impossible, mais elle impose de sécuriser l'acquisition après le paiement du prix.

Tant que la mainlevée d'un natissement ou d'un gage n’est pas obtenue, la cession demeure exposée aux droits du créancier nanti. Le contrat doit donc prévoir les clauses protectrices en cas d'absence de mainlevée.

Points divers à vérifier

Diffrents points sur les travaux réalisés ou à réaliser, le ou les financements à venir, l'existence de droits sur le fonds de commerce sur sur les murs, l'état actualisé des dettes du cédant, les diagnostics, etc autant de points à vérifier pour sécusier l'opération et acheter ou vendre en toute sérénité

La sécurité d’une cession de droit au bail dépend moins de la seule signature de l’acte que de la qualité des vérifications effectuées en amont.

Le cédant doit démontrer qu’il peut librement transférer le bail et qu’il est à jour de ses obligations. Le cessionnaire doit vérifier qu’il pourra exploiter les locaux dans les conditions envisagées et que le prix ne sera pas affecté par une dette, un nantissement ou des travaux imprévus.

Un bail, une autorisation du bailleur ou un état des inscriptions ne doivent jamais être considérés comme de simples annexes : ce sont les documents qui permettent de mesurer les risques réels de l’opération.

Vous envisagez de céder ou d'acquérir un droit au bail ou votre activité via cette méthode de cession ? Contactez-nous en cliqauant sur le lien suivant : Contact — nous vous accompagnons à chaque étape.